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最高檢印發(fā)6件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監(jiān)督典型案例
時(shí)間：2024-04-17　　作者：　　新聞來源： 【字號(hào)：大 | 中 | 小】

最高檢印發(fā)6件涉房地產(chǎn)糾紛

民事檢察監(jiān)督典型案例

聚焦“一房二賣”、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、

違約金調(diào)整等監(jiān)督事項(xiàng)


近日，最高人民檢察院印發(fā)6件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監(jiān)督典型案例。據(jù)介紹，作為“檢護(hù)民生”專項(xiàng)行動(dòng)系列典型案例之一，該批典型案例聚焦“一房二賣”、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、違約金調(diào)整等高發(fā)監(jiān)督事項(xiàng)，具體闡述檢察機(jī)關(guān)依法能動(dòng)履職，實(shí)質(zhì)性化解糾紛，持續(xù)做實(shí)人民群眾可感受、能體驗(yàn)、得實(shí)惠“檢護(hù)民生”的檢察履職要義。

這6件案例分別是張某等71戶業(yè)主與貴州省安順市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛檢察和解系列案，孫某與衡水某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認(rèn)合同無效糾紛民事檢察和解案，張某仲與唐某房屋租賃合同糾紛檢察和解案，宋某軍、趙某、劉某源申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決執(zhí)行監(jiān)督系列案，黃某海等27人與某房地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛系列抗訴案，寧波某建筑裝飾有限公司與寧波某文藝創(chuàng)作工作室裝飾裝修合同糾紛檢察和解案。

最高檢第六檢察廳負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，檢察機(jī)關(guān)要結(jié)合典型案例中的監(jiān)督要點(diǎn)，全面深刻理解“三個(gè)善于”的新時(shí)代檢察履職要求，持續(xù)推動(dòng)開展“檢護(hù)民生”專項(xiàng)行動(dòng)，高質(zhì)效辦好每一個(gè)案件，努力讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義，聚焦“國(guó)之大者”，強(qiáng)化一體、綜合、能動(dòng)履職，及時(shí)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，依法能動(dòng)履職，不斷提升檢察和解實(shí)效，實(shí)質(zhì)性化解涉房地產(chǎn)糾紛案件，以個(gè)案為切口延伸檢察履職，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化、法治化建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)于印發(fā)涉房地產(chǎn)糾紛
民事檢察監(jiān)督典型案例的通知

各省、自治區(qū)、直轄市人民檢察院，解放軍軍事檢察院，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)人民檢察院：

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。2023年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議專門強(qiáng)調(diào)，“做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作”。當(dāng)前，涉房地產(chǎn)糾紛案件易發(fā)高發(fā)，主要涉及“一房二賣”、逾期交房、遲延辦理產(chǎn)權(quán)證等情形，呈現(xiàn)出群體性、矛盾對(duì)立激烈等特征。為深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平法治思想，充分發(fā)揮檢察職能，助力實(shí)質(zhì)性化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛，深化“檢護(hù)民生”專項(xiàng)行動(dòng)效果，持續(xù)做實(shí)人民群眾可感受、能體驗(yàn)、得實(shí)惠的檢察為民，最高人民檢察院組織選編了6件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監(jiān)督典型案例，作為“檢護(hù)民生”專項(xiàng)行動(dòng)系列典型案例。現(xiàn)印發(fā)你們，供各地參考借鑒。

最高人民檢察院
2024年4月11日

張某等71戶業(yè)主與貴州省安順市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛檢察和解系列案


【關(guān)鍵詞】

商品房預(yù)售合同 逾期辦證違約金 檢察和解 檢護(hù)民生

【基本案情】

2015年6月30日，張某與貴州省安順市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱某房開公司）簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買該公司開發(fā)的商品房。合同約定：出賣人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書交付買受人，逾期不能交付的，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的萬分之一向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，張某依約支付了購(gòu)房款336757元，某房開公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記。2018年12月25日，張某訴至貴州省安順市西秀區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令某房開公司交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，配合其辦理房屋所有權(quán)證，并以購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付2016年1月至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計(jì)36706.51元，此后繼續(xù)按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)以購(gòu)房款為基數(shù)支付違約金，直至辦妥房屋所有權(quán)證之日止。

該案經(jīng)一審、二審，貴州省安順市中級(jí)人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)房備案手續(xù)，達(dá)不到辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的條件為由，對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請(qǐng)求未予支持。對(duì)于逾期辦證違約金，認(rèn)為張某在接收房屋時(shí)怠于發(fā)現(xiàn)案涉房屋不具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的條件，并放棄了拒絕接收該房屋的權(quán)利，本身也存在過錯(cuò)，故酌情判令某房開公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期辦證違約金3980元。駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

張某不服，向貴州省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，該院指令安順市中?jí)人民法院再審。安順市中級(jí)人民法院再審認(rèn)為，張某不能舉證證實(shí)逾期辦證對(duì)其造成的損失，結(jié)合房開公司違約的主客觀過錯(cuò)、合同實(shí)際履行情況等因素，綜合轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)及收入水平等情況，酌情判令某房開公司按日萬分之零點(diǎn)一五為標(biāo)準(zhǔn)，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計(jì)5500.93元；2018年12月26日起至某房開公司交付案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日期間的逾期辦證違約金，以張某已交付購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬分之零點(diǎn)一五進(jìn)行計(jì)付；駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

同時(shí)期，另有70戶業(yè)主也對(duì)某房開公司提起訴訟，請(qǐng)求判令辦理房產(chǎn)證并支付逾期辦證違約金，安順市中級(jí)人民法院經(jīng)再審作出類似判決。

【檢察機(jī)關(guān)履職情況】

受理及審查情況 張某等71戶業(yè)主不服再審判決，向貴州省安順市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督，該院于2021年5月25日受理該案。該院審查認(rèn)為，再審判決未按當(dāng)事人合同約定計(jì)算逾期辦證違約金理?yè)?jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，并據(jù)此提請(qǐng)貴州省人民檢察院抗訴。為妥善處理該系列糾紛，貴州省人民檢察院從案件事實(shí)、法律適用、某房開公司履行能力等方面充分評(píng)估案件監(jiān)督的法定性和必要性。一是經(jīng)與人民法院溝通了解到，近年來受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，因延遲交房、逾期辦證等引發(fā)的商品房糾紛增多，若按照合同約定裁判，不但得不到執(zhí)行，還可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，從而出現(xiàn)購(gòu)房戶權(quán)益更難保障的后果。考慮到房開企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)困難及后期執(zhí)行問題，人民法院對(duì)合同約定的違約金多有調(diào)減。二是經(jīng)類案檢索發(fā)現(xiàn)，對(duì)于涉商品房逾期辦證違約金，全省各地法院調(diào)減規(guī)則不盡統(tǒng)一。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，該系列案件違約金調(diào)減幅度較大，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，達(dá)不到督促合同各方當(dāng)事人秉持誠(chéng)實(shí)信用原則履行合同義務(wù)的效果。三是某房開公司因案涉糾紛被多次投訴，正常運(yùn)轉(zhuǎn)遭受嚴(yán)重影響，且尚有其他債務(wù)糾紛，存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不具備按照日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的能力。但其在某商業(yè)銀行繳存的工程質(zhì)量保證金尚余50萬元，且有車位租賃費(fèi)收益，實(shí)際承受能力高于生效判決確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。四是雖然案涉房開項(xiàng)目因未申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)房備案，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。但經(jīng)溝通，住建、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門表示在完善相關(guān)資料的情況下，將優(yōu)先協(xié)助企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證。

檢察和解 考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的復(fù)雜嚴(yán)峻形勢(shì)和后續(xù)執(zhí)行問題，貴州省人民檢察院認(rèn)為，簡(jiǎn)單提出抗訴并不能解決張某等業(yè)主的實(shí)際問題，難以從源頭上徹底化解矛盾，檢察和解可能是處理案件比較好的方式。省、市兩級(jí)檢察院圍繞矛盾癥結(jié)，主動(dòng)加強(qiáng)與人民法院、相關(guān)行政主管部門、銀行等部門溝通，協(xié)同開展和解工作。一是積極協(xié)調(diào)住建部門、不動(dòng)產(chǎn)登記中心，通過完善相關(guān)資料，為71戶業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)證，解決了張某等人最關(guān)心、最擔(dān)憂的產(chǎn)權(quán)問題，為全面和解奠定基礎(chǔ)。二是通過協(xié)調(diào)有關(guān)銀行，對(duì)某房開公司已經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目預(yù)存的50萬元工程質(zhì)量保證金解除查封，為房開企業(yè)清償業(yè)主違約金提供條件。三是做好對(duì)張某等人的釋法析理工作，耐心解釋介紹當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房開企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難情況，分析違約金增加后可能面臨的難以執(zhí)行到位問題，張某等71戶業(yè)主最終同意按照日萬分之零點(diǎn)三支付違約金。在檢、法、行政機(jī)關(guān)等多方共同努力下，雙方當(dāng)事人最終達(dá)成和解，由某房開公司用工程質(zhì)量保證金50萬元支付逾期辦證違約金，不足部分用車位租賃費(fèi)抵扣，71戶業(yè)主向檢察機(jī)關(guān)撤回監(jiān)督申請(qǐng)。

【典型意義】

（一）檢察機(jī)關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)監(jiān)督案件中，應(yīng)著眼實(shí)質(zhì)性解決購(gòu)房者困難問題，依法能動(dòng)履職，切實(shí)維護(hù)民生民利。住房問題涉及人民群眾的切身利益，依法妥善處理房地產(chǎn)糾紛是“檢護(hù)民生”的重要內(nèi)容。檢察機(jī)關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)糾紛案件中，要結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，充分評(píng)估購(gòu)房者訴求實(shí)現(xiàn)的可能性，并以此為導(dǎo)向，選擇最優(yōu)處理方式。本系列案中，法院調(diào)減違約金依據(jù)不足，違背合同誠(chéng)實(shí)信用原則，但“一抗了之”既無法解決辦證問題，也將面臨再審后按照合同判決無法執(zhí)行的情況。鑒于此，檢察機(jī)關(guān)在全面調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，充分評(píng)估實(shí)質(zhì)化解爭(zhēng)議的可能性，能動(dòng)開展檢察和解，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人依法合理解決矛盾糾紛，一攬子解決購(gòu)房者反映強(qiáng)烈的辦證問題及違約金問題，最大限度保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益，彰顯了民事檢察為民司法的情懷和擔(dān)當(dāng)。

（二）檢察機(jī)關(guān)對(duì)涉房地產(chǎn)監(jiān)督案件開展矛盾化解，應(yīng)強(qiáng)化一體、綜合、能動(dòng)履職，多方聯(lián)動(dòng)形成合力，提升檢察和解實(shí)效。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，大量商品房買賣糾紛進(jìn)入民事訴訟，其中以逾期交房、逾期辦證糾紛居多，呈現(xiàn)出涉訴人數(shù)多、涉訴標(biāo)的大、當(dāng)事人矛盾尖銳的特點(diǎn)，化解難度大。檢察機(jī)關(guān)在開展檢察和解中，要充分運(yùn)用法治思維和法治方式，通過上下一體、檢法聯(lián)調(diào)、府院聯(lián)動(dòng)，形成多向發(fā)力、分層遞進(jìn)、銜接配套多元解紛格局，積極推進(jìn)一體綜合能動(dòng)履職，在促進(jìn)行政審批、查找房企財(cái)產(chǎn)、加強(qiáng)釋法說理和風(fēng)險(xiǎn)防控等方面協(xié)作配合，提升檢察和解效果。

孫某與衡水某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認(rèn)合同無效糾紛民事檢察和解案


【關(guān)鍵詞】

商品房買賣合同 格式條款 檢察和解 訴源治理

【基本案情】

2017年9月22日，孫某與衡水某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某房地產(chǎn)公司）簽訂了商品房買賣合同一份，合同約定孫某購(gòu)買位于衡水市故城縣鄭口鎮(zhèn)京杭大街西側(cè)美林水岸某號(hào)商鋪。商品房買賣合同中附件三《裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》第七條約定：二樓樓頂平臺(tái)歸三樓住戶使用，具體使用面積詳見設(shè)計(jì)圖紙。入住之后，因三樓住戶在二樓樓頂平臺(tái)私自搭建圍欄、庭院、菜園等，嚴(yán)重破壞了樓頂結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致孫某所購(gòu)的商鋪常年漏雨；且因上述合同內(nèi)容約定，三樓住戶禁止孫某到樓頂進(jìn)行維修，漏雨問題一直存在，影響了孫某的日常經(jīng)營(yíng)生活。2021年2月25日，孫某起訴某房地產(chǎn)公司至河北省故城縣人民法院，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)商品房買賣合同附件三第七條“二樓樓頂平臺(tái)歸三樓住戶使用”的格式條款無效。

故城縣人民法院于2021年4月7日作出民事判決。該院認(rèn)為某房地產(chǎn)公司不認(rèn)可其與孫某簽訂的商品房買賣合同附件三中的第七條是其為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，且孫某僅提交了一份商品房買賣合同也不足以證明該條款系格式條款，且該條款也不存在法律規(guī)定的無效情形。故該院判決駁回孫某的訴訟請(qǐng)求。

孫某不服一審判決，上訴至衡水市中級(jí)人民法院，衡水市中級(jí)人民法院于2021年6月29日作出民事判決。該院認(rèn)為，格式條款只有存在法律規(guī)定的無效情形時(shí)，才能被宣告無效，并非只要是格式條款就一定無效。本案中，孫某購(gòu)買案涉商鋪時(shí)，該商鋪系現(xiàn)房，孫某接收商鋪時(shí)對(duì)商鋪進(jìn)行了驗(yàn)收，在《商住樓交接確認(rèn)單》上注明案涉商鋪存在的問題并簽字確認(rèn)。孫某簽字確認(rèn)的該確認(rèn)單中所列明的問題未包含案涉商鋪樓頂平臺(tái)，且案涉商鋪的樓頂平臺(tái)并非屬于孫某所購(gòu)商鋪的專有部分，孫某主張附件三第七項(xiàng)“二樓樓頂平臺(tái)歸三樓住戶使用”的條款限制了其作為所有權(quán)人的權(quán)利，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，該院不予支持。孫某雖主張案涉商鋪驗(yàn)收時(shí)并未對(duì)樓頂進(jìn)行驗(yàn)收，但未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其主張。同時(shí)，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，本合同及附件共13頁(yè)，合同附件與本合同具有同等法律效力。因《商品房買賣合同》雙方已經(jīng)簽字生效，并已經(jīng)備案，應(yīng)視為孫某對(duì)《商品房買賣合同》附件三的內(nèi)容系明知，合同附件三的內(nèi)容亦是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。故該院判決駁回上訴，維持原判。

孫某不服二審判決，向河北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。河北省高?jí)人民法院于2021年11月9日裁定駁回孫某的再審申請(qǐng)。

【檢察機(jī)關(guān)履職情況】

受理及審查情況 2022年2月21日，孫某不服，向衡水市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。衡水市人民檢察院受理該案后，依法運(yùn)用調(diào)查核實(shí)權(quán)，經(jīng)查閱法院卷宗，詢問孫某提供的多名證人，向住建部門發(fā)出協(xié)助調(diào)查函，調(diào)查設(shè)計(jì)圖紙及三樓住戶與某房地產(chǎn)公司簽訂并備案的《商品房買賣合同》，全面了解案件基本事實(shí)和發(fā)生背景。檢察機(jī)關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三樓住戶與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》中并未約定其享有二樓樓頂?shù)氖褂脵?quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙將二樓樓頂分為兩部分，北一半為三樓的觀景平臺(tái)，南一半為放置二樓住戶太陽(yáng)能儲(chǔ)電設(shè)施等空間。某房地產(chǎn)公司在向三樓住戶銷售房屋時(shí)，口頭承諾按照?qǐng)D紙使用二樓樓頂平臺(tái)。三樓住戶在使用二樓樓頂平臺(tái)時(shí)，私自搭建圍欄、庭院、菜園，破壞了樓頂結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致孫某所購(gòu)的商鋪常年漏雨，影響孫某的日常經(jīng)營(yíng)生活。

檢察和解 檢察機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為，案涉條款雖是開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的條款，但根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，除一般無效情形外，格式條款只有存在涉及損害主要權(quán)利的情形才無效。本案中，案涉商鋪的樓頂平臺(tái)并非屬于孫某所購(gòu)商鋪的專有部分，孫某主張?jiān)摋l款限制了其作為所有權(quán)人的權(quán)利，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，因此案涉條款雖為格式條款，但不存在無效情形。但考慮到本案矛盾糾紛的實(shí)質(zhì)是相鄰關(guān)系糾紛，孫某在與三樓住戶多次交涉無效后以某房地產(chǎn)公司為被告提起確認(rèn)合同無效之訴，意圖通過否定《商品房買賣合同》中格式條款效力，以維護(hù)所購(gòu)買房屋正常居住使用的合法權(quán)益。檢察機(jī)關(guān)簡(jiǎn)單作出不支持監(jiān)督申請(qǐng)決定，案了事未了，某房地產(chǎn)公司在銷售過程中不規(guī)范行為以及三樓業(yè)主使用樓頂平臺(tái)不當(dāng)引發(fā)的矛盾依然存在。為減輕當(dāng)事人訴累，檢察機(jī)關(guān)邀請(qǐng)人民監(jiān)督員、區(qū)人大代表、律師等五名聽證員就該案舉行公開聽證會(huì)。聽證會(huì)上，承辦檢察官詳細(xì)介紹了案情，雙方當(dāng)事人充分發(fā)表了意見，聽證員從法理情的角度對(duì)開發(fā)商售房過程中不當(dāng)承諾、放任三樓住戶私搭亂建以及造成業(yè)主損失等問題進(jìn)行了評(píng)析，幫助雙方當(dāng)事人梳理民事權(quán)利義務(wù)。在檢察官與聽證員的共同釋法說理下，雙方達(dá)成和解協(xié)議，某房地產(chǎn)公司對(duì)樓頂進(jìn)行防水維修，并協(xié)助相關(guān)部門拆除二樓樓頂私搭亂建，孫某主動(dòng)向檢察機(jī)關(guān)撤回監(jiān)督申請(qǐng)。

延伸工作 衡水市人民檢察院在依法開展監(jiān)督工作的同時(shí)，通過一體履職與故城縣人民檢察院組建訴源治理辦案專班，依法能動(dòng)履職，對(duì)于辦案中發(fā)現(xiàn)的轄區(qū)部分商品房小區(qū)業(yè)主私搭亂建監(jiān)管不力等社會(huì)治理問題，依法向故城縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、故城縣社區(qū)建設(shè)和物業(yè)監(jiān)督管理籌建工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等單位制發(fā)檢察建議書，督促其履行監(jiān)管職責(zé)，及時(shí)處理違建問題。檢察建議制發(fā)后，各職能部門高度重視，第一時(shí)間加強(qiáng)排查，進(jìn)行內(nèi)部整頓、建章立制、多措并舉整改問題。

【典型意義】

（一）檢察機(jī)關(guān)辦理涉商品房買賣合同監(jiān)督案件，既要準(zhǔn)確認(rèn)定法律關(guān)系，也要注重案件辦理實(shí)效，解決購(gòu)房人急難愁盼問題。房產(chǎn)事關(guān)老百姓的生存權(quán)益。實(shí)踐中，有的房地產(chǎn)公司為了銷售便利，將本屬業(yè)主共有的屋頂部分承諾特定住戶享有使用權(quán)，特定住戶在屋頂上私自搭建建筑物，損害樓體結(jié)構(gòu)，造成安全隱患。本案中，針對(duì)某房地產(chǎn)公司銷售商鋪時(shí)，制定的“二樓樓頂平臺(tái)歸三樓住戶使用”的格式條款，孫某意圖通過起訴該格式條款無效，實(shí)現(xiàn)對(duì)樓頂?shù)氖褂脵?quán)能，解決因三樓住戶在二樓樓頂平臺(tái)私搭亂建導(dǎo)致屋頂漏水問題。但根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，案涉樓頂平臺(tái)并非屬于孫某所購(gòu)商鋪的專有部分，案涉條款雖為格式條款，但并非當(dāng)然無效，孫某的訴求得不到法律的支持。鑒于上述情況，檢察機(jī)關(guān)在準(zhǔn)確認(rèn)定法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，綜合考慮法理情，通過公開聽證促進(jìn)雙方達(dá)成了和解協(xié)議，使矛盾得到實(shí)質(zhì)性化解，真正做實(shí)人民群眾可感受、能體驗(yàn)、得實(shí)惠的檢察為民。

（二）檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)以個(gè)案為切口，延伸檢察監(jiān)督，助推社會(huì)綜合治理，并建立長(zhǎng)效工作機(jī)制。本案辦結(jié)后，檢察機(jī)關(guān)通過走訪調(diào)研、大數(shù)據(jù)篩查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟陙硪蛩酱顏y建問題得不到妥善解決而激化矛盾并訴至法院的案件多發(fā)。為推動(dòng)行業(yè)治理，檢察機(jī)關(guān)堅(jiān)持一體履職，成立專班開展有關(guān)工作，向有關(guān)部門制發(fā)社會(huì)治理類檢察建議并跟進(jìn)落實(shí)情況，確保取得實(shí)效。此外，本案當(dāng)事人孫某的父親是一名退役軍人，案涉商鋪是傾多年積蓄為子購(gòu)買，其為房屋漏水問題奔走維權(quán)，卻得不到及時(shí)妥善解決，一定程度上反映出當(dāng)?shù)赝艘圮娙藱?quán)益保障方面存在機(jī)制不暢等問題。為此，衡水市人民檢察院與衡水市退役軍人事務(wù)局就保護(hù)退役軍人合法權(quán)益會(huì)簽《關(guān)于加強(qiáng)支持起訴工作保護(hù)退役軍人合法民事權(quán)益的工作機(jī)制》，建立了檢察機(jī)關(guān)駐退役軍人事務(wù)局民事支持起訴服務(wù)站，進(jìn)一步形成了退役軍人合法權(quán)益保護(hù)的工作合力。

張某仲與唐某房屋租賃合同糾紛檢察和解案


【關(guān)鍵詞】

房屋租賃合同 調(diào)查核實(shí) 檢法銜接 實(shí)質(zhì)性化解

【基本案情】

2011年10月16日，張某仲與唐某簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定由張某仲轉(zhuǎn)租唐某承租的3700平方米商鋪（位于新疆維吾爾自治區(qū)庫(kù)爾勒市某購(gòu)物廣場(chǎng)三樓），租期十年（自2011年11月17日至2021年12月31日），第一年租金80萬元，后續(xù)租金逐年遞增5%。合同簽訂后，張某仲以該商鋪地址注冊(cè)公司，用于開展教育培訓(xùn)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2019年4月18日，因張某仲未按期支付租金，唐某向庫(kù)爾勒市人民法院提起訴訟，要求張某仲支付所欠房屋租金、違約金及物業(yè)費(fèi)。庫(kù)爾勒市人民法院經(jīng)缺席審理后判決張某仲向唐某支付房屋租金及違約金合計(jì)4476225元。2021年8月6日，唐某申請(qǐng)執(zhí)行，庫(kù)爾勒市人民法院依法扣劃張某仲23066.15元并凍結(jié)其股權(quán)和房產(chǎn)，將其列入失信人員名單，限制高消費(fèi)，隨后作出終結(jié)本次執(zhí)行程序裁定。在執(zhí)行過程中，張某仲不服庫(kù)爾勒市人民法院判決，向庫(kù)爾勒市人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彵徊枚g回。

【檢察機(jī)關(guān)履職情況】

受理及審查情況 2023年3月23日，張某仲向庫(kù)爾勒市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督，主張本案實(shí)際承租人系張某，法院缺席審理程序違法。庫(kù)爾勒市人民檢察院受理該案后，調(diào)閱并審查了本案一審、再審及執(zhí)行卷宗，經(jīng)審查認(rèn)為該案一審系缺席判決，認(rèn)定張某仲欠付唐某房租400余萬元的基本事實(shí)不清，缺乏證據(jù)證明。檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行以下調(diào)查核實(shí)工作，一是充分聽取雙方當(dāng)事人及案外實(shí)際承租人張某對(duì)該案判決認(rèn)定事實(shí)、證據(jù)及適用法律的意見；二是引導(dǎo)唐某、張某對(duì)雙方爭(zhēng)議的租期、欠付租金等部分不清楚的事實(shí)，進(jìn)行核算并提供相關(guān)證據(jù)；三是與執(zhí)行法官了解執(zhí)行情況及作出終結(jié)本次執(zhí)行程序原因。檢察機(jī)關(guān)查明，2011年9月，張某與唐某對(duì)租賃商鋪合同協(xié)商一致，由唐某先在合同上簽名。次月，張某委托張某仲代簽了合同，唐某對(duì)此知情且未提出異議。合同履行過程中，張某仲一直未實(shí)際使用案涉商鋪，而是由張某裝修商鋪后實(shí)際使用。張某先單獨(dú)使用2800平方米，后與他人合伙經(jīng)營(yíng)，最后又將鋪面分割后進(jìn)行轉(zhuǎn)租。期間，唐某曾直接收取了部分轉(zhuǎn)租期間次承租人交付的租金。后張某與唐某因租金支付責(zé)任主體及數(shù)額等問題發(fā)生爭(zhēng)議，多次結(jié)算未果引發(fā)訴訟。

檢察和解 為充分保障當(dāng)事人合法權(quán)益，妥善化解矛盾，檢察機(jī)關(guān)組織公開聽證會(huì)，通知案外人張某參加，核對(duì)證據(jù)并聽取各方意見。聽證過程中，唐某、張某及張某仲確認(rèn)截至2017年底前租金共計(jì)651萬余元，唐某認(rèn)可起訴金額中未扣除張某已付的226萬余元房租的事實(shí)。但張某提出因銀行卡丟失，導(dǎo)致100余萬元支付租金的轉(zhuǎn)賬記錄無法提供，且2017年之后唐某同意轉(zhuǎn)租并直接收取了部分租金，現(xiàn)無法聯(lián)系次承租人，致使欠付的該部分租金情況無法查實(shí)。唐某對(duì)此不予認(rèn)可，和解工作陷入僵局。檢察官對(duì)當(dāng)事人擺事實(shí)，陳利弊，耐心引導(dǎo)三方換位思考、互諒互讓，妥善化解爭(zhēng)議。最終，唐某、張某、張某仲達(dá)成和解協(xié)議，協(xié)議約定：1.張某、張某仲與唐某約定去法院簽署執(zhí)行和解協(xié)議，張某仲放棄申請(qǐng)監(jiān)督權(quán)利；2.張某與張某仲以三年為期分期支付剩余租金130萬元，若逾期則承擔(dān)20萬元違約金；3.解除張某仲與唐某之間的房屋租賃合同，唐某自愿放棄2018年至2021年期間200余萬元的租金；4.若張某另有相關(guān)支付租金憑證，超過30萬元的金額，可從剩余130萬元應(yīng)付租金中扣除。

延伸工作 聽證會(huì)后，庫(kù)爾勒市人民檢察院向庫(kù)爾勒市人民法院提出恢復(fù)執(zhí)行的建議，法院審查后決定恢復(fù)執(zhí)行。在承辦檢察官與執(zhí)行法官共同見證下，當(dāng)事人依照檢察和解協(xié)議內(nèi)容簽訂了執(zhí)行和解協(xié)議。2023年6月12日，申請(qǐng)人張某仲向檢察機(jī)關(guān)撤回監(jiān)督申請(qǐng)。

【典型意義】

（一）檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化民法典理念引領(lǐng)，厘清法律關(guān)系，助推房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)規(guī)范化、法治化。本案法院審理時(shí)適用合同法，檢察監(jiān)督時(shí)民法典已實(shí)施。兩者雖未規(guī)定名義承租、實(shí)際承租的責(zé)任問題，但民法典新增次承租人可直接向出租人支付租金，其多付部分享有向承租人追償?shù)臋?quán)利，蘊(yùn)涵了誰使用誰付費(fèi)，由實(shí)際使用人支付租金的立法精神。檢察機(jī)關(guān)依法調(diào)查核實(shí)，查清案件基本事實(shí)為促成三方當(dāng)事人簽署檢察和解協(xié)議奠定了基礎(chǔ)。檢察機(jī)關(guān)通過檢察和解，促使名義承租人與實(shí)際承租人自愿共同負(fù)擔(dān)債務(wù)，符合民法典鼓勵(lì)交易和保護(hù)債權(quán)人的價(jià)值取向。

（二）檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)積極推動(dòng)檢察和解與法院執(zhí)行和解無縫對(duì)接，促成檢法雙贏，減輕當(dāng)事人訴累。定分止?fàn)?/span>是司法工作的應(yīng)有之義。檢察機(jī)關(guān)在監(jiān)督法院民事生效判決時(shí)，通過構(gòu)建“調(diào)查核實(shí)查明事實(shí)+公開聽證+引導(dǎo)檢察和解+對(duì)接法院執(zhí)行和解+跟進(jìn)督促執(zhí)行”的辦案模式，既保證和解協(xié)議有效落實(shí)，又與法院形成合力，共同保護(hù)各方民事主體合法權(quán)益。本案中，檢察機(jī)關(guān)推動(dòng)檢察和解對(duì)接法院執(zhí)行和解，法院恢復(fù)執(zhí)行案件，避免程序空轉(zhuǎn)，節(jié)約司法資源，最大效率解決當(dāng)事人矛盾糾紛。

宋某軍、趙某、劉某源申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決執(zhí)行監(jiān)督系列案


【關(guān)鍵詞】

一房二賣 仲裁裁決 不予執(zhí)行 檢察建議

【基本案情】

1999年10月，宋某軍、趙某、劉某源分別與湖南省某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱某房產(chǎn)公司）簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，約定購(gòu)買某大廈第一層1-8 、16號(hào)房，單價(jià)每平方米5600元，總金額237萬余元。宋某軍等支付全款并占有使用，上述合同在房管部門進(jìn)行了備案。

2001年12月，某房產(chǎn)公司與宋某簽訂《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將包含宋某軍等購(gòu)買的上述房屋及門面在內(nèi)該大廈一層南頭裙樓出賣給宋某，房屋面積633平方米，總金額443.1萬元。同時(shí)約定以某房產(chǎn)公司欠宋某的借款抵房款，宋某至今未占有使用案涉房屋，上述合同未進(jìn)行備案。

2005年5月，宋某向長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求裁決某房產(chǎn)公司交付案涉房屋并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書。同年12月，長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)作出裁決：“一、某房產(chǎn)公司應(yīng)在本裁決書送達(dá)之日起十日內(nèi)將宋某購(gòu)買的某大廈首層南向從⑤軸到⑩軸裙樓商業(yè)用房（建筑面積633平方米）交付給宋某；二、某房產(chǎn)公司應(yīng)在本裁決書送達(dá)之日起90日內(nèi)協(xié)助宋某辦理好房地產(chǎn)權(quán)屬證書。”

仲裁裁決生效后，宋某向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院指定長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院立案執(zhí)行。2006年8月，天心區(qū)人民法院作出裁定，以執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)部分執(zhí)行標(biāo)的已被宋某軍等人占有使用，某房產(chǎn)公司暫無可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)為由，終結(jié)本次執(zhí)行程序。2009年10月，天心區(qū)人民法院恢復(fù)執(zhí)行并發(fā)出公告，要求宋某軍等限期騰退，宋某軍等提出異議。2010年11月，天心區(qū)人民法院作出裁定，駁回宋某軍等的異議，并告知不服裁定可在15日內(nèi)向法院提起訴訟。宋某軍等向天心區(qū)人民法院提起執(zhí)行異議之訴，因未按時(shí)繳納訴訟費(fèi)，被視為按自動(dòng)撤訴處理。2012年6月，天心區(qū)人民法院再次采取執(zhí)行措施并發(fā)出執(zhí)行公告，要求宋某軍等騰退案涉房屋。同年9月，宋某軍等再次提出執(zhí)行異議，天心區(qū)人民法院再次裁定駁回宋某軍等的異議。宋某軍等不服，向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院作出撤銷天心區(qū)人民法院駁回異議的裁定，發(fā)回重新審查。2014年4月，天心區(qū)人民法院重新審查認(rèn)為，宋某軍等提出的執(zhí)行異議實(shí)質(zhì)是對(duì)案涉房產(chǎn)所有權(quán)提出異議，與2010年作出的駁回異議裁定系針對(duì)的是同一標(biāo)的物，故不再重復(fù)裁決，駁回宋某軍等的異議。而此前的2013年7月，天心區(qū)人民法院曾以無法執(zhí)行為由，裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。

2019年，宋某向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行。同年7月，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院將該案指定到長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院執(zhí)行。同年11月，雨花區(qū)人民法院裁定將案涉房屋產(chǎn)權(quán)過戶至宋某名下，宋某持本裁定書到有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2020年10月，宋某軍等向雨花區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議。雨花區(qū)人民法院認(rèn)為宋某軍等人提出的要求確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)的訴求，不屬于執(zhí)行異議程序?qū)彶榈姆秶?，不予審查。宋某軍等提出的?zhí)行異議實(shí)質(zhì)是主張對(duì)案涉房屋擁有優(yōu)先取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，從而排斥宋某依據(jù)仲裁裁決提出的執(zhí)行申請(qǐng)，該異議請(qǐng)求與天心區(qū)人民法院2010年作出的執(zhí)行裁定處理的異議請(qǐng)求實(shí)質(zhì)內(nèi)容一致，已由天心區(qū)人民法院作出實(shí)體處理，告知其提起執(zhí)行異議之訴，現(xiàn)宋某軍等再次提起執(zhí)行異議屬重復(fù)主張權(quán)利，不符合受理?xiàng)l件，遂于同年12月作出裁定駁回宋某軍等人的異議。宋某軍等不服，再次向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。2021年4月，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院裁定維持雨花區(qū)人民法院駁回異議裁定。同年7月，宋某軍等向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決，截至2022年6月，法院未予立案。

【檢察機(jī)關(guān)履職情況】

受理及審查情況 2022年6月，宋某軍等認(rèn)為長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院在執(zhí)行宋某與某房產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛仲裁裁決一案中存在違法情形，向長(zhǎng)沙市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。

檢察機(jī)關(guān)查明，案涉房屋由于未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)就交付使用，導(dǎo)致案涉房屋棟證及分戶證未及時(shí)辦理，后某房產(chǎn)公司又“一房二賣”引發(fā)房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，房屋登記部門認(rèn)為該案權(quán)屬登記屬歷史遺留問題，要求爭(zhēng)議各方先走司法程序確定權(quán)屬后再辦理。2013年，宋某軍等人就該案執(zhí)行問題進(jìn)行信訪。同年1月，相關(guān)單位召開該仲裁裁決執(zhí)行案的協(xié)調(diào)會(huì)。天心區(qū)人民法院認(rèn)為，長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)將不屬于某房產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)裁決給宋某，致本案無法執(zhí)行，于同年7月裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。

監(jiān)督意見 2022年8月，長(zhǎng)沙市人民檢察院向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院制發(fā)執(zhí)行監(jiān)督檢察建議。檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，辦理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。本案中宋某軍等購(gòu)買案涉房屋簽訂合同在先、付款在先，并在房管部門辦理了合同備案，實(shí)際占有使用房屋20余年，應(yīng)確定其權(quán)利保護(hù)順位先于宋某。某房產(chǎn)公司在仲裁過程中隱瞞案涉房屋已出售的事實(shí)，侵害合同簽訂在先的宋某軍等人合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)裁定不予執(zhí)行該仲裁裁決。

另，天心區(qū)人民法院于2006年、2013年兩次執(zhí)行已查明案件相關(guān)事實(shí)，并裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。雨花區(qū)人民法院再次將案涉房產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的裁定過戶，明顯與在先的執(zhí)行活動(dòng)相矛盾。宋某軍等就執(zhí)行法院多次重新啟動(dòng)執(zhí)行而作出的執(zhí)行行為不服提出異議及申請(qǐng)復(fù)議，不應(yīng)認(rèn)定是重復(fù)主張權(quán)利，雨花區(qū)人民法院駁回其異議及長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院復(fù)議維持不當(dāng)。

監(jiān)督結(jié)果 長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院采納了長(zhǎng)沙市人民檢察院提出的不予執(zhí)行仲裁裁決檢察建議，并于2022年11月1日作出執(zhí)行裁定，撤銷天心區(qū)人民法院駁回宋某軍等的異議裁定。另對(duì)宋某軍等申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決一案立案審查，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院于2023年3月31日裁定不予執(zhí)行本案生效仲裁裁決。

【典型意義】

（一）檢察機(jī)關(guān)辦理“一房二賣”監(jiān)督案件，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持區(qū)分原則，準(zhǔn)確認(rèn)定房屋買賣合同效力以及房屋所有權(quán)的歸屬。“一房二賣”是指出賣人將同一特定房屋出售給不同買受人的行為。實(shí)踐中，作為房地產(chǎn)開發(fā)商出賣人因國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制，融資渠道收窄，資金鏈日益繃緊等壓力而實(shí)施“一房二賣”等違法行為，既損害了買受人的合法權(quán)益，也破壞了房產(chǎn)交易秩序。檢察機(jī)關(guān)在辦案中，應(yīng)當(dāng)綜合辦理房屋變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，未取得房屋所有權(quán)的其他買受人則有權(quán)請(qǐng)求出賣人返還購(gòu)房款并賠償其損失。本案中，檢察機(jī)關(guān)充分發(fā)揮民事檢察職能作用，對(duì)房產(chǎn)交易中的“一房二賣”問題進(jìn)行有效監(jiān)督，維護(hù)了順位在先房屋買受人宋某軍等的合法權(quán)益，增強(qiáng)了人民群眾的房產(chǎn)交易信心，保障了房地產(chǎn)交易秩序和安全，落實(shí)了以人民為中心的發(fā)展思想，以檢察力量守護(hù)民生民利。

（二）檢察機(jī)關(guān)通過監(jiān)督法院對(duì)生效仲裁裁決的執(zhí)行活動(dòng)，有效維護(hù)仲裁案外人的合法權(quán)益。現(xiàn)階段，檢察機(jī)關(guān)對(duì)仲裁活動(dòng)直接進(jìn)行監(jiān)督，尚無明確的法律依據(jù)，但通過監(jiān)督人民法院仲裁裁決司法審查實(shí)現(xiàn)對(duì)仲裁程序的間接監(jiān)督，既有法律依據(jù)，也有實(shí)踐基礎(chǔ)。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，檢察機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)人民法院的執(zhí)行活動(dòng)實(shí)施法律監(jiān)督，人民法院對(duì)仲裁裁決裁定執(zhí)行或者不予執(zhí)行，所作裁定即屬于人民法院民事執(zhí)行裁判，如果裁判確有錯(cuò)誤的，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行民事執(zhí)行監(jiān)督。本案中，開發(fā)商某房產(chǎn)公司故意向仲裁機(jī)構(gòu)隱瞞案涉房屋已出售并備案的事實(shí)，致使仲裁機(jī)構(gòu)作出錯(cuò)誤的仲裁裁決書，惡意損害房屋前買受人宋某軍等的權(quán)益，宋某軍等據(jù)此向法院提出執(zhí)行異議，法院裁定駁回宋某軍等的異議錯(cuò)誤。檢察機(jī)關(guān)就仲裁裁決所涉相關(guān)事實(shí)展開調(diào)查核實(shí)，并在此基礎(chǔ)上向法院制發(fā)不予執(zhí)行仲裁裁決檢察建議被法院采納，有效維護(hù)仲裁案外人的合法權(quán)益。

黃某海等27人與某房地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛系列抗訴案


【關(guān)鍵詞】

逾期辦證違約金 自由裁量權(quán)行使 抗訴 檢法聯(lián)調(diào)

【基本案情】

2010年，黃某海等27人與福建省莆田市某房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱某房地產(chǎn)公司）分別簽訂《商品房買賣合同》，向某房地產(chǎn)公司購(gòu)買商品房。合同約定，如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人自逾期之日起每日按已付款的萬分之二支付違約金。黃某海等27人繳納首付款、辦理按揭貸款后，某房地產(chǎn)公司于2013年6月至12月期間陸續(xù)交房，但因?qū)嶋H施工與工程規(guī)劃不符，未能如約為黃某海等27人辦理房屋權(quán)屬證書。

2015年5月，黃某海等27人分別起訴某房地產(chǎn)公司至莆田市荔城區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令某房地產(chǎn)公司以購(gòu)房款為基數(shù)，按日萬分之二標(biāo)準(zhǔn)支付逾期辦證違約金。某房地產(chǎn)公司認(rèn)為合同約定的違約金過高，請(qǐng)求法院調(diào)低按公積金貸款利率計(jì)算。

莆田市荔城區(qū)人民法院認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，但合同約定的逾期辦證違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過買受人的實(shí)際損失，且辦理房屋權(quán)屬證書涉及的客觀因素非出賣人所能控制，判決某房地產(chǎn)公司以購(gòu)房款為基數(shù)，以同期同類公積金貸款利率的50％為標(biāo)準(zhǔn)，向黃某海等27人支付逾期辦證違約金。黃某海等27人不服，向莆田市中級(jí)人民法院提出上訴。莆田市中級(jí)人民法院認(rèn)為一審酌情調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)并無不當(dāng)，維持原判。二審判決生效后，黃某海等27人于2017年4月期間陸續(xù)辦理了房屋權(quán)屬證書。

黃某海等27人分別向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。福建省高?jí)人民法院認(rèn)為違約金調(diào)整屬于自由裁量權(quán)范圍，駁回黃某海等27人再審申請(qǐng)。

【檢察機(jī)關(guān)履職過程】

受理及審查情況 黃某海等27人不服生效判決，向莆田市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。因該系列案件涉及人數(shù)眾多，福建省人民檢察院及時(shí)介入指導(dǎo)案件的辦理。檢察機(jī)關(guān)調(diào)取了2016年以來莆田全市法院辦理的同類案件兩千余件，發(fā)現(xiàn)法院對(duì)逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)存在類案不同判問題。另查明，黃某海等27人均是通過辦理商業(yè)按揭貸款購(gòu)房，法院判決按公積金貸款利率的50%計(jì)算逾期辦證違約金，與合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)、按揭貸款利率之間的差額較大，嚴(yán)重?fù)p害買受人的合法權(quán)益，具有監(jiān)督的必要性。

監(jiān)督意見 莆田市人民檢察院將該27件系列案件提請(qǐng)福建省人民檢察院抗訴。福建省人民檢察院認(rèn)為，（一）《商品房買賣合同》合法有效，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。即便買受人的損失數(shù)額難以確定，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定參照金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，遂判決按公積金貸款利率的50％計(jì)算違約金，缺乏法律依據(jù)。（二）《商品房銷售合同》是某房地產(chǎn)公司提供的格式合同，逾期辦證違約金條款是合同中的固有條款，相對(duì)于某房地產(chǎn)公司，黃某海等27人在締約地位上屬于弱勢(shì)一方，逾期辦證的原因是某房地產(chǎn)公司實(shí)際施工與工程規(guī)劃不符，黃某海等27人并無過錯(cuò)，且某房地產(chǎn)公司也未能舉證證明合同約定的逾期辦證違約金過分高于購(gòu)房人的損失，法院判決大幅調(diào)低違約金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)黃某海等27人顯失公平。（三）某房地產(chǎn)公司在訴訟中僅請(qǐng)求法院調(diào)整按公積金貸款利率計(jì)算逾期辦證違約金，法院判決調(diào)整為公積金貸款利率的50%，超出當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求范圍。2022年6月30日，福建省人民檢察院就該系列案件向福建省高級(jí)人民法院提出抗訴。

監(jiān)督結(jié)果 福建省高級(jí)人民法院裁定提審該27件系列抗訴案件。再審期間，法檢兩院依托民事抗訴案件協(xié)同調(diào)解機(jī)制，逐案逐戶耐心細(xì)致做當(dāng)事人的思想工作，積極促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。2022年11月25日，該系列抗訴案件全部再審調(diào)解結(jié)案，黃某海等27人在原判決基礎(chǔ)上，每人再獲得平均約7萬元的補(bǔ)償，某房地產(chǎn)公司在一個(gè)月內(nèi)全部履行完畢。

【典型意義】

（一）檢察機(jī)關(guān)在辦理商品房銷售合同糾紛案件中，對(duì)生效判決未依法追究開發(fā)商逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任的，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。房屋權(quán)屬證書是購(gòu)房人取得房屋合法所有權(quán)的法律憑證，取得房屋權(quán)屬證書后，購(gòu)房人可以對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、租賃、抵押等活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值?！渡唐贩夸N售管理辦法》明確規(guī)定，協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是開發(fā)商的法定義務(wù)。在《商品房銷售合同》中約定逾期辦證違約金條款，可以督促開發(fā)商及時(shí)履行義務(wù)，確保購(gòu)房人合同權(quán)利早日實(shí)現(xiàn)。本案中，逾期辦理房屋權(quán)屬證書的責(zé)任完全在開發(fā)商，購(gòu)房人并無過錯(cuò)，法院將逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)從合同約定的日萬分之二（折合年利率約為7.3%）調(diào)整為公積金貸款利率的50％（折合年利率約為1.35%），將使開發(fā)商的違約成本和違約金條款對(duì)開發(fā)商的約束作用大大降低，損害了購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益。檢察機(jī)關(guān)通過對(duì)法院不當(dāng)行使自由裁量權(quán)的行為進(jìn)行監(jiān)督，有效促進(jìn)解決商品房銷售合同糾紛中長(zhǎng)期存在的逾期辦證違約金裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，發(fā)揮糾偏和引領(lǐng)價(jià)值。

（二）檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)加強(qiáng)檢法聯(lián)調(diào)，促進(jìn)矛盾糾紛實(shí)質(zhì)性化解，著力解決人民群眾的急難愁盼問題。實(shí)踐中，開發(fā)商逾期辦證或逾期交房的現(xiàn)象多發(fā)，此類案件涉及面廣、影響面大。檢察機(jī)關(guān)辦理此類案件，要深入踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，將司法為民理念融入民事檢察工作全過程，用心用情辦好發(fā)生在群眾身邊的、關(guān)系群眾切身利益的案件，既要維護(hù)購(gòu)房群眾的正當(dāng)權(quán)益，又要充分考慮企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，因案制宜尋找各方利益的平衡點(diǎn)。本案眾多購(gòu)房人在交房后，逾期三四年時(shí)間未能辦理房屋權(quán)屬證書，多次到某房地產(chǎn)公司維權(quán)，與該公司工作人員發(fā)生沖突，該公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及在當(dāng)?shù)氐穆曌u(yù)均受到了較大影響。福建省檢察機(jī)關(guān)對(duì)該27件系列案件提出抗訴后，認(rèn)真貫徹“兩高”關(guān)于做好抗訴再審案件調(diào)解和矛盾化解工作的要求，主動(dòng)與再審法院溝通，共同研究制定調(diào)解方案。檢察機(jī)關(guān)派員參與再審調(diào)解，從檢察監(jiān)督角度，幫助當(dāng)事人正確認(rèn)識(shí)案件事實(shí)和分清責(zé)任，引導(dǎo)當(dāng)事人互諒互讓并最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，真正實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和，切實(shí)增強(qiáng)人民群眾的司法獲得感。

寧波某建筑裝飾有限公司與寧波某文藝創(chuàng)作工作室裝飾裝修合同糾紛檢察和解案


【關(guān)鍵詞】

裝飾裝修合同糾紛 公開聽證 檢察和解 一攬子調(diào)處

【基本案情】

2022年5月30日，寧波某建筑裝飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱裝飾公司）與寧波某文藝創(chuàng)作工作室（以下簡(jiǎn)稱文藝工作室）簽訂《施工合同》一份，約定由裝飾公司提供砌墻、電氣改造、瓷磚鋪貼、油漆涂刷等裝修服務(wù)，工程造價(jià)13萬元。在合同履行的過程中，雙方又簽訂《施工合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定裝修工程的竣工日期及其他事宜。工程完工后，文藝工作室按約支付工程款，雙方對(duì)裝修質(zhì)量產(chǎn)生爭(zhēng)議。2022年9月21日，文藝工作室向?qū)幉ㄊ雄粗輩^(qū)人民法院起訴，訴請(qǐng)判令確認(rèn)涉案施工合同解除，要求裝飾公司退還裝修款并承擔(dān)違約金、律師費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)各項(xiàng)損失共計(jì)52.7萬余元，后在庭審中將損失金額變更為5.7萬余元。訴訟期間，雙方因裝修合同糾紛引發(fā)警情。

寧波市鄞州區(qū)人民法院認(rèn)為，裝飾公司基本完成裝修任務(wù)，合同解除的條件尚不成立，但鑒于其不具備相應(yīng)的裝修資質(zhì)，影響到文藝工作室的備案驗(yàn)收及正常開業(yè)，且裝修存在部分地面不平、角落未新鋪地磚的情形，酌定裝飾公司退回文藝工作室裝修款及承擔(dān)違約金、律師費(fèi)、保全費(fèi)各項(xiàng)損失共計(jì)16100元。裝飾公司不服，向?qū)幉ㄊ兄屑?jí)人民法院提出上訴。寧波市中級(jí)人民法院認(rèn)為，案涉工程存在地面不平、逾期交付情形，一審法院酌情認(rèn)定裝飾公司賠償損失合情合理，判決駁回上訴，維持原判。裝飾公司不服二審判決向浙江省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，再審法院裁定駁回裝飾公司的再審申請(qǐng)。

【檢察機(jī)關(guān)履職過程】

受理及審查情況 裝飾公司向?qū)幉ㄊ腥嗣駲z察院申請(qǐng)法律監(jiān)督，主張法院事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，請(qǐng)求抗訴。檢察機(jī)關(guān)依法受理后查閱了案件卷宗，實(shí)地走訪涉案工程裝修現(xiàn)場(chǎng)，上門咨詢轄區(qū)住建局消防科專業(yè)人員意見，全面了解涉案工程糾紛情況。經(jīng)審查查明，裝飾公司在寧波從事建筑工程裝修項(xiàng)目多年，基于朋友關(guān)系以較低的價(jià)格與文藝工作室建立合作關(guān)系，其不僅完成了涉案裝修工程，而且還免費(fèi)提供合同之外案涉工程的協(xié)助搬家等相關(guān)勞務(wù)。經(jīng)實(shí)地查看裝修現(xiàn)場(chǎng)，查明法院在事實(shí)認(rèn)定上存在一定的瑕疵，案涉地板為聚氯乙烯塑料貼膜，是對(duì)原有地板的一種裝飾手段，無法實(shí)現(xiàn)裝修地面平整；角落未鋪設(shè)地板、逾期交付均與客觀實(shí)際不相符，并非裝飾公司單方面違反合同約定。

另了解到，裝飾公司法定代表人因?qū)Ρ景概袥Q不服，又另訴要求文藝工作室及經(jīng)營(yíng)者支付涉案工程合同范圍外的勞務(wù)報(bào)酬。文藝工作室在判決生效后向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，因裝飾公司賬戶名下沒有資產(chǎn)，執(zhí)行未果。

考慮到案涉雙方當(dāng)事人均為市場(chǎng)主體小微企業(yè)，爭(zhēng)議金額較小，且又引發(fā)新的訴訟糾紛，若能一攬子調(diào)處，可以避免和防范當(dāng)事人之間的沖突進(jìn)一步升級(jí)，也能助力解決執(zhí)行難，較快實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人各自的利益訴求。

檢察和解 為了暢通當(dāng)事人權(quán)益保障通道，寧波市人民檢察院組織召開公開聽證會(huì)，精心邀請(qǐng)長(zhǎng)期從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的寧波老字號(hào)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、善于做群眾工作的全國(guó)金牌調(diào)解員及經(jīng)驗(yàn)豐富的民商事知名律師作為聽證員，參與引導(dǎo)和解息訴工作。在聽證會(huì)上，客觀公正地幫助當(dāng)事人分析利弊得失，告知裝飾公司一方另行起訴的勞務(wù)糾紛案件沒有訴權(quán)基礎(chǔ)，其早日履行執(zhí)行款，能夠避免公司被列入失信黑名單、法定代表人免于被限制高消費(fèi)等執(zhí)行懲戒措施。同時(shí)，說服文藝工作室在賠償款上作出一定的讓步。經(jīng)反復(fù)溝通，打開當(dāng)事人的法結(jié)和心結(jié)，找準(zhǔn)雙方當(dāng)事人的利益平衡點(diǎn)。最后，促成裝飾公司與文藝工作室達(dá)成和解協(xié)議，裝飾公司賠償文藝工作室各項(xiàng)損失共計(jì)6000元，并當(dāng)場(chǎng)履行完畢。裝飾公司向?qū)幉ㄊ腥嗣駲z察院撤回監(jiān)督申請(qǐng)，并向鄞州區(qū)人民法院撤回勞務(wù)合同糾紛案件，鄞州區(qū)人民法院作出準(zhǔn)許撤訴的民事裁定。文藝工作室向鄞州區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行結(jié)案。

【典型意義】

（一）檢察機(jī)關(guān)在辦理裝飾裝修合同糾紛監(jiān)督案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝修行業(yè)規(guī)范與有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)案件實(shí)際情況進(jìn)行綜合判斷。裝飾裝修行業(yè)關(guān)系著人民群眾的居住質(zhì)量及生活品質(zhì)，但因裝修行業(yè)施工主體資質(zhì)參差不齊，且裝修個(gè)性化需求較強(qiáng)，往往對(duì)施工質(zhì)量和交付標(biāo)準(zhǔn)約定不明，導(dǎo)致合同糾紛常見多發(fā)。司法實(shí)踐中，雙方當(dāng)事人以有利于自身的原則解釋合同條款，難以達(dá)成一致。檢察機(jī)關(guān)通過實(shí)地走訪涉案工程現(xiàn)場(chǎng)，上門咨詢行政機(jī)關(guān)裝修資質(zhì)、裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等專業(yè)意見，在查明案件客觀事實(shí)的前提下，準(zhǔn)確理解適用違約責(zé)任相關(guān)規(guī)定，合理引導(dǎo)當(dāng)事人認(rèn)識(shí)雙方的違約責(zé)任及賠償數(shù)額，為促進(jìn)案件和解奠定基礎(chǔ)。

（二）檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)檢察和解，強(qiáng)化訴源治理，實(shí)質(zhì)性化解涉訴矛盾糾紛。檢察機(jī)關(guān)在履行法律監(jiān)督職能的同時(shí)，要加強(qiáng)監(jiān)督的法定性與必要性審查，從矛盾糾紛源頭化解、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、服務(wù)小微企業(yè)的角度，努力尋求監(jiān)督辦案的最優(yōu)解。在本案中，檢察機(jī)關(guān)積極開展民事檢察和解，通過公開聽證明法理解心結(jié)，系統(tǒng)處理當(dāng)事人之間因案涉工程所引起的檢察監(jiān)督、勞務(wù)合同糾紛和執(zhí)行案件，既減輕了當(dāng)事人的訴累，又節(jié)約了司法資源，避免小微企業(yè)陷入執(zhí)行懲戒措施，用檢察智慧和法治力量構(gòu)建公正透明、管理規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)秩序，促推經(jīng)營(yíng)主體平穩(wěn)健康發(fā)展。

來源：最高人民檢察院


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